Ηλεκτρονική μεταβίβαση ακινήτου. Τι αλλάζει και πώς σε διευκολύνει;

Οι μεταβιβάσεις ακινήτων θα γίνονται ηλεκτρονικά; Ναι, είμαστε προς αυτήν την κατεύθυνση σύμφωνα με το νέο νομοσχέδιο. Ένα βαθιά γραφειοκρατικό θέμα που έχει ταλαιπωρήσει αρκετούς, προσπαθεί να εκσυγχρονιστεί.

Να ξεκινήσουμε από το myProperty της ΑΑΔΕ, το οποίο είναι σε λειτουργία από τις αρχές Ιουλίου. Η πλατφόρμα αυτή βοηθά στις αγοραπωλησίες και κάνει τα πράγματα πιο εύκολα.

Ηλεκτρονικές δηλώσεις φόρου μεταβίβασης πραγματοποιούνται γρηγορότερα (υπό όρους πάντοτε) και έχουν απαλλάξει τους φορολογούμενους από τις πολλές επισκέψεις στην Εφορία. Διάβασε παρακάτω σε ξεχωριστή ενότητα αναλυτικά.

Αυτό που έρχεται είναι ο «Ηλεκτρονικός Φάκελος Ακινήτου», μία νέα πλατφόρμα που ανοίγει το φθινόπωρο και θα ελευθερώσει τους πολίτες από τη διαδικασία συλλογής δεκάδων δικαιολογητικών που απαιτούνται για τις μεταβιβάσεις ακινήτων.

Ηλεκτρονικός Φάκελος & Μεταβίβαση Ακινήτου | Τι είναι;

Αλλάζει ο τρόπος που θα γίνονται οι μεταβιβάσεις, γίνεται ψηφιακός. Με λίγα κλικ θα τακτοποιούνται ζητήματα που μέχρι πρότινος απαιτούσαν επισκέψεις στις δημόσιες υπηρεσίες.

Πάμε να δούμε ποια είναι η νέα ψηφιακή αλλαγή και πως θα λειτουργεί.

#1 Βήμα: Ηλεκτρονική Μεταβίβαση Ακινήτου

Δημιουργείται ηλεκτρονική πλατφόρμα με την ονομασία «Ηλεκτρονικός Φάκελος Ακινήτου».

#2 Βήμα: Ηλεκτρονική Μεταβίβαση Ακινήτου

Η ηλεκτρονική πλατφόρμα θα συνδέεται με πληροφοριακά συστήματα φορέων του Δημοσίου, όπως:

• της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ),
• του Ηλεκτρονικού Εθνικού Φορέα Κοινωνικής Ασφάλισης (e-ΕΦΚΑ),
• του ΝΠΔΔ Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας (ΤΕΕ) και
• του ΝΠΔΔ «Ελληνικό Κτηματολόγιο», από τα οποία θα αντλεί πληροφορίες και έγγραφα.

#3 Βήμα: Ηλεκτρονική Μεταβίβαση Ακινήτου

Τα ενδιαφερόμενα μέρη και ο συμβολαιογράφος που συντάσσει τη σχετική πράξη εισέρχονται στην ηλεκτρονική πλατφόρμα κατόπιν αυθεντικοποίησης με τη χρήση των κωδικών Taxisnet.

#4 Βήμα: Ηλεκτρονική Μεταβίβαση Ακινήτου

Ο συμβολαιογράφος μπορεί:

• Να αιτείται την έκδοση ή την εξαγωγή εγγράφων ή την άντληση πληροφοριών από την ΑΑΔΕ, τον e-ΕΦΚΑ, το Ελληνικό Κτηματολόγιο, το Τεχνικό Επιμελητήριο.
• Να αιτείται τη διόρθωση των ως άνω εγγράφων ή πληροφοριών.
• Να αναρτά έγγραφα στην ηλεκτρονική πλατφόρμα, όπου αυτά δεν είναι δυνατόν να εκδοθούν ή να εξαχθούν ηλεκτρονικά κατά τα ανωτέρω, υπέχοντας ευθύνη ως προς την ακρίβεια και την πληρότητα αυτών.

2 σημεία προσοχής για τη μεταβίβαση ακινήτου ηλεκτρονικά:

✔️ Τα δικαιολογητικά για τη μεταβίβαση, συγκεντρώνονται στο γραφείο του κάθε συμβολαιογράφου ώστε να μην χρειάζεται ο πολίτης να πηγαίνει στις δημόσιες υπηρεσίες για να καταφέρει να συλλέξει όλα τα έγγραφα και να τα προσκομίσει ο ίδιος στον συμβολαιογράφο.

✔️ Οι πολίτες με τους κωδικούς taxisnet, θα δίνουν εξουσιοδότηση σε συμβολαιογράφους για να προχωρήσουν τις διαδικασίες των μεταβιβάσεων.

Διάβασε επίσης: Ηλεκτρονική Επικαιροποίηση Στοιχείων στην Τράπεζα: Δες Πώς Γίνεται!

Τι είναι το myProperty;

Πριν δημιουργηθεί, η ταλαιπωρία που αντιμετώπιζε ο αγοραστής ήταν να περιμένει να βγει ο φόρος μεταβίβασης της ακίνητης περιουσίας από το Δ.Ο.Υ. έως και ένα μήνα.

Με το myProperty αυτό μπορεί να συμβεί με 9 βήματα εντός 24 ωρών.

Η πλατφόρμα είναι ενεργή από 29-06-2021 για τις αγοραπωλησίες μόνο.

Η πλατφόρμα είναι χρήσιμη κάτω από αυτές τις προϋποθέσεις, και μόνο υπό αυτές προχωρά η αγοραπωλησία:

• Δεν χρειάζεται διόρθωση ο τίτλος κτήσης, δηλαδή το συμβόλαιο του ακινήτου για αυτός που τον πωλητή.
• Σωστά τετραγωνικά μέτρα και στο Ε9 και στο συμβόλαιο πωλητή.

Σε άλλες κατηγορίες (γονικές παροχές, δωρεές, διανομές ακινήτων ή οποιαδήποτε άλλη συμβολαιογραφική πράξη) γίνεται με τους παραδοσιακούς τρόπους και μπορεί να ξεπερνά τους 3 μήνες.

Τα 9 βήματα για ολοκλήρωση μια αγοραπωλησίας.

1. Ο συμβολαιογράφος συντάσσει τη δήλωση για τον αγοραστή και τον πωλητή.
2. Η δήλωση αποστέλλεται στη θυρίδα αγοραστή και πωλητή στο myTaxisnet.
3. Ο αγοραστής και ο πωλητής αποδέχονται τη δήλωση.
4. Η δήλωση υποβάλλεται αυτόματα και βεβαιώνεται ο φόρος.
5. Ο συμβολαιογράφος πληροφορείται αυτόματα για την υποβολή της δήλωσης.
6. Ο αγοραστής εξοφλεί τον φόρο ψηφιακά (με κάρτα ή web banking).
7. Το Taxis ενημερώνεται για την πληρωμή του φόρου.
8. Το αποδεικτικό καταβολής αναρτάται στο myProperty για συμβολαιογράφο και αγοραστή.
9. Ο συμβολαιογράφος αναρτά το συμβόλαιο στo myProperty.

Πότε χρειάζεται ασφαλιστική ενημερότητα για μεταβίβαση ακίνητου;

• Για τη μεταβίβαση ακινήτων λόγω πώλησης από το μεταβιβάζοντα και για τη μεταβίβαση λόγω γονικής παροχής ή δωρεά, από τον παρέχοντα τη γονική παροχή ή δωρεά.
• Για τη σύσταση εμπράγματου δικαιώματος επί ακινήτου από τον παρέχοντα το εμπράγματο δικαίωμα, με την επιφύλαξη του άρθρου 25 του ν. 4611/2019 (Α΄ 73).

Διάβασε επίσης: Θέλεις Ανακαίνιση Σπιτιού με Δόσεις; Δες Πώς Γίνεται!

Συχνές ερωτήσεις για την ηλεκτρονική μεταβίβαση ακινήτου με χρέη στην εφορία 

Πάμε να δούμε συχνές ερωτήσεις και αν τελικά μπορείς να κάνεις μεταβίβαση ακινήτου με χρέη στην εφορία:

📌 Έχω ασφαλιστικές οφειλές προς τον e-Ε.Φ.Κ.Α.. Μπορώ να λάβω μέσω διαδικτύου Αποδεικτικό Ασφαλιστικής Ενημερότητας για την μεταβίβαση ακινήτου ή την σύσταση εμπράγματου δικαιώματος επ’ αυτού;

Όχι. Όταν υπάρχουν ασφαλιστικές οφειλές προς τον e-Ε.Φ.Κ.Α. δεν είναι δυνατή η έκδοση Αποδεικτικού Ασφαλιστικής Ενημερότητας μέσω διαδικτύου. Η έκδοσή του στην περίπτωση αυτή πραγματοποιείται χειρόγραφα διότι απαιτείται έλεγχος από την αρμόδια υπηρεσία Κέντρο Είσπραξης Ασφαλιστικών Οφειλών (Κ.Ε.Α.Ο) περί διασφάλισης ή μη των οφειλών. Το ίδιο ισχύει και στην περίπτωση έκδοσης Βεβαίωσης Οφειλής με παρακράτηση του τιμήματος της μεταβίβασης.

📌Έχω ασφαλιστικές οφειλές προς τον e-Ε.Φ.Κ.Α. Πρέπει να ρυθμίσω τις οφειλές μου για να μπορέσω να μεταβιβάσω το ακίνητό μου;

Όχι, δεν είναι απαραίτητο. Σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 25 του Ν.4611/2019 (ΦΕΚ Α΄ 73) προβλέπεται ότι η ρύθμιση των οφειλών είναι προαιρετική, είτε η μεταβίβαση έχει τίμημα π.χ. πώληση, είτε δεν έχει, π.χ. γονική παροχή, δωρεά, κλπ.

📌Έχω ασφαλιστικές οφειλές προς τον e-Ε.Φ.Κ.Α. και ταυτόχρονα φορολογικές οφειλές προς το Ελληνικό Δημόσιο αλλά το τίμημα της μεταβίβασης ακόμα και αν παρακρατηθεί από τον συμβολαιογράφο δεν επαρκεί για την εξόφληση του συνόλου των οφειλών μου. Μπορώ να μεταβιβάσω το ακίνητο με Βεβαίωση Οφειλής;

Ναι, υπό προϋποθέσεις. Όταν το τίμημα δεν επαρκεί για την ολοσχερή εξόφληση του συνόλου των φορολογικών και ασφαλιστικών οφειλών οι οποίες αναγράφονται στις Βεβαιώσεις Οφειλής, τότε ο συμβολαιογράφος νομιμοποιείται να παρακρατήσει το τίμημα και να ικανοποιήσει το Ελληνικό Δημόσιο και τον e-Ε.Φ.Κ.Α. συμμέτρως.

📌Έχω ρυθμισμένες ασφαλιστικές οφειλές προς τον e-Ε.Φ.Κ.Α. και θέλω να πουλήσω το ακίνητό μου. Με ποια μέσα μπορώ να διασφαλίσω τις ασφαλιστικές μου οφειλές προς τον e-Ε.Φ.Κ.Α. για να μην παρακρατηθούν από το τίμημα της μεταβίβασης;

Οι ασφαλιστικές οφειλές μπορούν να διασφαλιστούν ιδίως με τα ακόλουθα μέσα:

• Με εγγραφή κατάσχεσης σε άλλο ακίνητο αντικειμενικής αξίας τουλάχιστον ίσης με τις ασφαλιστικές οφειλές και υπό την προϋπόθεση ότι το ακίνητο είναι μη βεβαρυμμένο και οι ασφαλιστικές οφειλές δεν υπερβαίνουν τις 70.000€.
• Με εγγραφή υποθήκης σε άλλο ακίνητο αντικειμενικής αξίας τουλάχιστον ίσης με τις ασφαλιστικές οφειλές και υπό την προϋπόθεση ότι το ακίνητο είναι μη βεβαρυμμένο ή βεβαρυμμένο με μικρό ύψος βαρών σε σχέση με τις οφειλές και την αξία του ακινήτου.
• Με προσκόμιση εγγυητικής επιστολής τραπέζης ύψους ίσου με τις ασφαλιστικές οφειλές.

Πάμε να δούμε και πώς θα πραγματοποιήσεις γονική παροχή με χρέη: 

📌Θέλω να μεταβιβάσω το ακίνητό μου στο τέκνο μου με γονική παροχή, αλλά αδυνατώ να διασφαλίσω τις οφειλές μου με τα προαναφερόμενα μέσα διασφάλισης. Η αναδοχή των οφειλών μου από το τέκνο μου αρκεί ως διασφάλιση ή απαιτείται και η παραχώρηση από το τέκνο μου πρόσθετης εμπράγματης ή χρηματικής διασφάλισης;

Ναι αρκεί. Σε κάθε περίπτωση μεταβίβασης η οποία πραγματοποιείται από χαριστική αιτία, π.χ. γονική παροχή ή δωρεά, θεωρείται ότι οι οφειλές είναι διασφαλισμένες εφόσον το τέκνο ή ο δωρεοδόχος αναδεχτούν τις ασφαλιστικές οφειλές του μεταβιβάζοντα.

Οι απαντήσεις αυτές προέρχονται από το e-ΕΦΚΑ, όπου μπορείς να βρεις πληροφορίες για όλες τις περιπτώσεις στις οποίες μπορεί να ανήκεις.

Αφορολόγητες Μεταβιβάσεις Ακινήτων: Πώς δεν θα πληρώσεις τον φόρο γονικής παροχής;

Αν το ακίνητο που θέλεις να μεταβιβάσεις είναι αξίας άνω των 150.000 ευρώ, τότε το νέο αυτό σε ενδιαφέρει!

Αυτό που ίσχυε και πριν, είναι πως η μεταβίβαση ακινήτου στο παιδί ήταν αφορολόγητη αν η αξία του ακινήτου ήταν:

• 150.000 ευρώ και
• 300.000 ευρώ (αν με τη γονική παροχή το παιδί αποκτά κύρια κατοικία).

Τι αλλάζει για τις γονικές παροχές το 2021;

Το νέο μέτρο δεν αφορά τις κληρονομιές. Αφορά αφορολόγητες μεταβιβάσεις ακινήτων, δωρεές χρημάτων και μετοχές από γονείς σε παιδιά και από συγγενείς πρώτης κατηγορίας. Δηλαδή:

• συζύγους
• πρόσωπα που έχουν συνάψει σύμφωνο συμβίωσης
• παιδιά
• εγγόνια
• γονείς

Από την 1η Οκτωβρίου 2021 αυξάνεται το ατομικό αφορολόγητο όριο της αξίας της ακίνητης περιουσίας ή χρηματικού ποσού από 150.000 σε 800.000 ευρώ. Αν πάλι ξεπερνάς και αυτό το όριο, τότε για το υπερβάλλον ποσό θα φορολογηθείς με συντελεστή 10%.

Μέχρι πριν, για τα ποσά άνω των ορίων πλήρωνες φόρο με κλίμακα φορολόγησης. Τώρα ο φόρος της μεταβίβασης ακινήτου είναι απλά μηδέν!

Οι γονείς μπορούν να δώσουν ένα ποσό χρημάτων στο παιδί για την απόκτηση πρώτης κατοικίας και όχι για την απόκτηση άλλων περιουσιακών στοιχείων (όπως αγορά αυτοκινήτου ή διάθεση χρημάτων).

Διάβασε επίσης: Πώς επιλέγουν οι κλέφτες τα σπίτια; Όλα όσα πρέπει να ξέρεις για να προστατέψεις το σπίτι σου!

Τι ΔΕΝ αλλάζει στις γονικές παροχές;

Αυτό που μένει ίδιο, είναι τα μεταβιβαστικά και τα συμβολαιογραφικά έξοδα. Ωστόσο, από το 2022 με τις αντικειμενικές αξίες που κατά γενική ομολογία ανεβαίνουν, κυρίως στην Αττική, σημαίνει πως θα αυξηθούν και αυτά τα έξοδα.

📌 Ως συμβουλή, για την μεταβίβαση του ακινήτου σου, θα ήταν να το δεις με το συμβολαιογράφο σου από αρχές Οκτώβρη έως το Δεκέμβριο του 2021.

Tip: Αυτό που κρατάς είναι πως πλέον οι νέοι μπορούν να αναλάβουν έγκαιρα τη διαχείριση των ακινήτων, αλλά και ως συνακόλουθο τις ευθύνες τους. Διευκολύνει τις νέες ηλικίες στην αγορά πρώτης κατοικίας και τη δικαιολόγηση του πόθεν έσχες, δηλαδή του πως απέκτησαν τόσα χρήματα για να αγοράσουν το ακίνητο.

Μεταβίβαση ακινήτου και κτηματολόγιο.

Το κτηματολόγιο αποτελεί σύνθετο ζήτημα και είναι χρόνια στο προσκήνιο. Θα έχεις αναρωτηθεί πώς θα κάνεις μεταβίβαση του ακινήτου και τι άλλο θα χρειαστείς για το κτηματολόγιο.

Μία συχνή περίπτωση είναι, μετά τη λήξη της υποβολής δηλώσεων και μέχρι την ανάρτηση των προσωρινών κτηματολογικών στοιχείων, να αποκτήσεις ένα ακίνητο (π.χ. από κληρονομιά). Τότε πρέπει να υποβάλεις δήλωση στο κτηματολόγιο.

Η δήλωση αυτή προβλέπεται από το νόμο, με σκοπό την ενημέρωση της κτηματολογικής βάσης. Ο συμβολαιογράφος οφείλει να στο υπενθυμίσει.

Στην ουσία, συμπληρώνεις το έντυπο Δ2 και η δήλωση υποβάλλεται στο αρμόδιο Γραφείο Κτηματογράφησης. Άλλωστε, πιστοποιητικό κτηματογραφούμενου ακινήτου θα χρειαστείς για οποιοδήποτε συμβόλαιο ή δικαστική ενέργεια αφορά το ακίνητό σου μετά την ανάρτηση.

Νέο νομοσχέδιο θα διευκολύνει τη διαδικασία του κτηματολογίου γενικότερα και συνεπώς των μεταβιβάσεων ακινήτων.

Διάβασε επίσης: Διακοπή συμβολαίου ΔΕΗ: Τι αίτηση κάνεις & ποια δικαιολογητικά χρειάζεσαι;

Συγκεκριμένα, από την ελληνική κυβέρνηση προτάθηκε νομοσχέδιο το οποίο προβλέπει για το κτηματολόγιο τα εξής:

• Αλλάζει η διαδικασία, μετά την ανάρτηση των κτηματολογικών στοιχείων.
• Δεν χρειάζεται να ολοκληρωθούν όλες οι εκδικάσεις των ενστάσεων και των αμφισβητήσεων για να ολοκληρωθεί το Κτηματολόγιο.
• Θα γίνει πρώτα η διόρθωση των πρόδηλων ή μη σφαλμάτων.
• Έπειτα η Διαπιστωτική Πράξη περαίωσης της κτηματογράφησης.
• Θα γίνουν οι πρώτες εγγραφές.
• Τέλος, άμεση πρόσβαση στην πληροφορία που αφορά το Κτηματολόγιο.

Η ηλεκτρονική μεταβίβαση ακινήτου είναι ένα μεγάλο βήμα για τη χώρα μας. Ίσως συναντήσεις κάποιες δυσκολίες, όμως με καλή ενημέρωση θα είσαι έτοιμος/η να τις αντιμετωπίσεις.

📌 Και αν χρειαστείς στήριξη με στεγαστικό ή καταναλωτικό δάνειο για τις ανάγκες σου, είμαστε εδώ για να συγκρίνεις από το κινητό ή τον υπολογιστή σου όλες τις δυνατές επιλογές.

Πριν κάνεις αίτηση, σύγκρινε τραπεζικά προϊόντα εντελώς δωρεάν και δες σημαντικές πληροφορίες στο money-market.gr! Κάνε την καλύτερη επιλογή για εσένα!